Der Wert des Bodens ist ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15 WertV) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlich ansässigen Gutachterausschüssen regelmäßig ermittelt.

Aber Achtung:  Bodenrichtwerte sind lediglich Richtwerte, die für Grundstücke in einer bestimmten regionalen oder zonalen Örtlichkeit ermittelt sind. Das zu bewertende Grundstück unterliegt diversen Kriterien, die dem Bodenrichtwert angepasst werden müssen. Das zu bewertende Grundstück kann also ganz andere Werte ausweisen, als . der Bodenrichtwert vorgibt.

Das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV) kommt vor allem bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind. Zu nennen sind insbesondere Eigentumswohnungen, Garagen und Stellplätze sowie teilweise auch Einfamilien-Reihenhäuser.

Das Ertragswertverfahren (§§ 17-20 WertV) wird vorzugsweise angewendet, wenn aus dem Grundstück nachhaltig erzielbare Erträge aus Vermietung von vorrangiger Bedeutung sind. Das trifft zum Beispiel bei Mietwohnhäusern, gemischt genutzten Grundstücken oder gewerblichen Objekten (z.B. Bürogebäude, Praxen oder Industriehallen) zu.

Es handelt sich hierum Gebäude, die überwiegend der Rendite dienen und/oder für Investoren interessant sind.

Das Sachwertverfahren (§§ 21-23 WertV) ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es auf einen Ertrag im vorstehenden Sinne in erster Linie nicht ankommt. Dies gilt vorwiegend bei Grundstücken von Ein- und Zweifamilienhäusern, besonders dann, wenn sie eigengenutzt werden und eine Vermietung nicht in Betracht kommt.

 

Thorsten Leffeck

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