Bauherrenratgeber

Laut Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) hat jeder Kunde hat Anspruch auf ein mängelfreies Haus. Um diesen Anspruch erfüllen zu können, muss der Auftragnehmer (Planer, Bauunternehmer, Architekt, Handwerker, Bauträger, usw.) eine Reihe von rechtlichen Vorgaben, technischen Normen und vertraglichen Vereinbarungen einhalten und bei Nichteinhaltung sowie bei später auftretenden Mängeln dafür haften.

Jedem Auftraggeber (Bauherren) bleibt es letztendlich selbst überlassen, wie er konkret sicherstellt, ob und wie die Beauftragten und die Bauausführenden diese Vorgaben umsetzen und einhalten. In der Regel gibt es nur eine „interne“ Überwachung des Bauvorhabens durch die beteiligten Planer oder den angestellten Bauleiter des ausführenden Unternehmens. Diese unterliegen aber nicht selten einem erheblichen Interessenkonflikt, sondern überwachen sich letztlich nur selber. Der Planer möchte mögliche Planungsfehler oder in der Ausschreibung nicht erfasste Leistungen möglichst unbemerkt lassen, oder es kommen Nachträge zum Tragen, welche das Finanzierungskonzept der Bauherren belasten, aber unberechtigt sind, oder vor Vertragsunterzeichnung dem Auftragnehmer bewusst waren. Der Bauunternehmer möchte mit möglichst geringem Aufwand den höchst möglichen Ertrag erwirtschaften. Und da wird an der einen oder anderen Stelle schon mal beide Augen zugedrückt.

Dem Bauträger ist der Bauherr als Laie voll und ganz ausgeliefert.

> Lösungsvorschlag: externe und unabhängige Baukontrolle

Wichtig: Sie sollten sich einen Sachverständigen immer dann holen, wenn Sie als Laie keine Erfahrung mit einem Neubau oder Bauen im bestand haben. Grundsätzlich so früh wie möglich. Wenn Sie schlüsselfertig bauen möchten, dann möglichst schon vor Vertragsabschluss oder unmittelbar danach.

Ohne Zweifel sind Vorbehalte bei den Planern und bauausführenden Handwerkern gegenüber einer zusätzlichen Qualitätssicherung in Form einer externen und unabhängigen Baukontrolle nachvollziehbar, da ja damit indirekt eingestanden wird, Hilfestellung zu benötigen und hierin leider oftmals ein Makel, anstatt einer Chance der eigenen Qualifizierung, Fortbildung bzw. Optimierung der eigenen Qualität gesehen wird oder die Leistungsfähigkeit der am Bau Beteiligten in Frage gestellt wird. Und zusätzliche Kosten fallen für den Bauherren auch noch an. Jedoch der Alltag auf den Baustellen belegt immer wieder wie sinnvoll und auch Kosten sparend die externe und unabhängige Bauüberwachung für alle Beteiligten ist.Das ist garantiert. Ein guter Externer Bauleitung spielt die Kosten die durch seine Beasuftragung abfallen mehrfach für den Bauherrn wieder ein. Die Gesamtinvestition mit einem externen Bauleiter wird fast immer deutlich geringer - trotz dessen Honorar.

Die sechs Argumente für eine externe und unabhängige Bauüberwachung:

1. Vertrauen haben, aber trotzdem kontrollieren

Arbeiten Bauträger, dessen Bauleiter und die beteiligten Handwerker gewissenhaft, sind ausreichend geschult und erfahren und bekommen ein ausreichende Zeitvorgabe vom Unternehmer, dann ist eine Baukontrolle nicht unbedingt erforderlich. Aber das ist leider erfahrungsgemäß nur selten der Fall. Bauträgern die vorgenannten Dinge selbstverständlich sind, haben gegen Billig Unternehmen häufig keine reale Wettbewerbschance. So stehen die internen Bauleiter und Handwerker in der Regel unter erheblichem Zeit-, Kosten- und Leistungsdruck und manchmal verfügen nicht selten über die fehlende Fachkompetenz. Es werden Fehler übersehen, Mängel nicht erkannt oder deren Beseitigung nicht rechtzeitig veranlasst oder man muss aus kalkulatorischer Sicht auf billigere Materialien zurück greifen, die gar nicht vereinbart sind. Aus leicht zu beseitigenden kleinen Mängeln können gravierende Bauschäden entstehen, deren nachträgliche Beseitigung aufwändig und teuer ist und in jedem Fall ein Ärgernis für die Bauherren darstellt. Kennen Sie den Bauleiter und die Handwerker Ihres Hauses, um entscheiden zu können wie gewissenhaft diese arbeiten? Können Sie als Laie Leistungsvermögen und Qualitätstandards fachmännisch beurteilen?

Jeder Bauherr und Auftraggeber setzt grundsätzlich voraus, das der Handwerker, der ein Angebot abgibt und sich um einen Auftrag bemüht, alle Voraussetzungen erfüllt, die man für diesen Auftrag benötigt.

Trennen Sie sich bitte von diesem Gedanken, das stimmt leider all zu selten.

Auch wenn Sie es nicht glauben: Mehr als die Hälfte aller Handwerker arbeiten qualitativ ganz anders, wenn Sie vor Baubeginn nur darüber informiert werden, das ein externer Bauleiter die Arbeiten überwacht.

2. Unabhängigkeit sichert Vertrauen

Die Unabhängigkeit eines externen Bauleiters oder auch Projektsteuerer stellt sicher, dass auch Fehler dokumentiert werden, die die am Bau Beteiligten – aus welchen Gründen auch immer – „unter den Teppich kehren“, also schnell verdecken möchten oder Ihnen selbst nicht auffallen und einfach überarbeiten und verdecken. Die schriftlichen Protokolle und die Fotos sind einerseits Dokumentation und werden gleichzeitig mit der Aufforderung zur Mangelbeseitigung den Verantwortlichen zugestellt. Können Sie beurteilen ob eine erbrachte Leistung ein bautechnischer Fehler ist?

Wann immer ein Bauherr auf ein Detail stößt was ihm selbst Fragen aufwirft, wird er immer einen der folgenden drei magischen Sätze hören: 

1)       „Das haben wir immer so gemacht“

2)       „Das hat bei uns noch nie einer bemängelt“

3)       „da ist noch nie etwas passiert“

Wir sind keine Hellseher aber Sie werden sich immer wieder daran erinnern, das wir Ihnen diese drei magischen Sätze nicht vorenthalten haben.Prägen Sie sich diese Sätze ein.

3. Staatliche Deregulierung erfordert verstärktes privates Engagement

Beim Eigenheimbau sind staatliche Überprüfungen so gut wie nicht mehr vorgesehen. Beim Bauen im Bereich eines Bebauungsplans werden die Unterlagen Ihres Bauantrags nur gesammelt, archiviert und erst im Schadenfall hervorgeholt. Können Sie überprüfen, ob die Fenster in Ihrem Haus luftdicht eingebaut wurden, oder ob die rechnerisch ermittelte gute Wärmedämmung auf der Baustelle fachgerecht ausgeführt wurde? Ob dieplanvorgabe der Statig stimmt, oder ob diese überhaupt beim Umsetzen eingehalten worden ist? 

Können Sie feststellen und bewerten, ob die geplanten Fensterflächen (Lichteinfallflächen) den entsprechenden Gesetzten entsprechen. Gehen Sie nicht davon aus, das alle Architekten das Berücksichtigen, wenn es um die Wiedererkennung seiner Planungen geht. Design steht hier häufig über den Gesetzen und holt den Bauherrn meist erst dann wieder ein, wenn der Architekt erst sein Geld und dann das Weite gesucht hat. 

Und wenn der Planer merkt, die kosten laufen aus dem Ruder, wird man sparmaßnahmen einbringen, von denen der Bauherr gar nichts weiss.

4. Unübersichtlichkeit der Bauprodukte

Die Vielzahl neuer Bauprodukte und Bautechniken auf dem Markt und die Zulassung von Produkten im Rahmen der europäischen Annäherung könnten zu einer erhöhten Schadensanfälligkeit und zu einer Reduzierung der Dauerhaftigkeit der Bauten führen. Können Sie beurteilen, ob die eingesetzten Materialien und Techniken geschuldetes Bausoll sind und die dauerhafte Gebrauchstauglichkeit Ihres Objektes gewährleisten?

Wie können Sie beurteilen, ob das jeweilige Gewerk, die zugesicherten Eigenschaften des Vertrages oder der entsprechenden DIN Normen sicherstellen? Der Teufel liegt meist im Detail.

5. Billig kann teuer werden

Bei besonders billigen Angeboten muss auch unterstellt werden, dass hier minderwertige Baumaterialien oder mangelhaft geschulte Bauarbeiter und Handwerker eingesetzt werden. Unzureichende Qualifikation und damit fehlendes Problembewusstsein, Desinteresse für Detailfragen und fehlendes Interesse bezogen auf das Ganze sowie fehlende Kommunikation zwischen allen am Bau Beteiligten führen zu erheblichen Unregelmäßigkeiten. Eine korrekte Planung und handwerklich einwandfreie Ausführung hat ihren Preis. Wer nicht bereit ist diesen Preis zu zahlen, muss sich über das Risiko einer minderwertigen Qualität bewusst sein.

> Lösungsvorschlag: externe und unabhängige Bauleitung

Der Vorteil: Etwaige Schwachstellen der Planung, unvollständige Leistungsbeschreibungen oder noch nicht berücksichtigte Kosten werden schon vor Baubeginn, unsachgemäße Bauausführung noch vor der Verfüllung der Baugrube oder dem Verputzen der Wände festgestellt. Vorliegende Mängel werden dokumentiert, schriftlich festgehalten und dem Bauunternehmen, mit der Aufforderung zur Beseitigung übergeben. Die Begleitung des Bauherren durch einen, am finanziellen Erfolg des Bauvorhabens nicht beteiligten, unabhängigen Sachverständigen während der Bauausführung und bei der Abnahme sichert die Mängelfreiheit des Werkes. Am Besten ist die Beauftragung des Sachverständigen nach Möglichkeit schon vor Vertragsabschluss, weil dann auch wichtige Komponenten des Vertrages positiv beeinflusst werden können.

Wichtig: Achten Sie darauf, dass der Sachverständige durch den Bauherrn beauftragt und vergütet wird, damit die Unabhängigkeit des Sachverständigen gesichert ist. Der Qualitätssicherer sollte für das Objekt nicht selbst planerisch oder bauleitend tätig sein. Sonst prüft sich der Prüfer ja nur selbst und das Ergebnis kann man sich ja ausmalen.

Im Streitfall kann der Sachverständige als Schiedsgutachter zur beiderseitig freiwilligen, außergerichtlichen Klärung des Sachverhaltes hinzugezogen werden und ganz wichtig: der unabhängige, externe Baubegleiter ist in einem gerichtlichen Prozess, sofern es einen solchen Bedarf, der wichtigste Zeuge der am Bau Beteiligten.

6. Die Kosten

Wir bieten ihnen verschiedene Modelle einer bauleitenden Qualitätsüberwachung an. Aber eines ist gesichert:

Egal was ein Sachverständiger in Tätigkeit der externen Bauleitung kostet: Macht er seine Arbeit gut, bezahlt er sich fast immer von alleine. Der Sachverständige

-          wehrt alle unberechtigten Mehrkosten ab

-          schützt ihr Gebäude vor Baumängeln, Bauschäden und teuren und zeitintensiven Nacharbeiten

-          Sie ziehen auf den Tag genau pünktlich in Ihr neues Heim und zahlen nicht für Monate bereits die Hausrate und die Miete für Ihre Mietwohnung (doppelte Kosten) oder gar Hotelkosten, wenn Sie aus der Mietwohnung müssen, obwohl ihr Haus noch gar nicht fertig ist.       

Das können Kosten sein, die schnell 5-stellige Summen verschlingen………..

 

Thorsten Leffeck

Am Kurgarten 76

53489 Sinzig

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